Tanım ve Özellikleri: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belirli bir payın mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi taahhüt ettiği, yüklenicinin ise bahse konu arsa üzerinde bina yapımını üstlendiği sözleşmedir. Burada yüklenici ile kastedilen, uygulamada da bilinen adıyla, müteahhittir.
Sözleşmenin İçeriği ve Karma Yapısı
Sözleşme her iki taraf içinde oldukça kazançlı olduğundan uygulamada sık sık arsa payı karşılığı inşat sözleşmesine rastlanmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tipik bir sözleşme değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmeleri bulunur. Arsa sahibinin arsa payını yüklenici konumunda olan müteahhite devretmesi veya devretmeyi taahhüt etmesi gayrimenkul satış sözleşmesi veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamına girer. Yüklenicinin devredilen arsa üstünde sözleşmeyle kararlaştırılan niteliklere haiz bir eser çıkarması ise eser sözleşmesi kapsamında yapılır. Bu haliyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma bir sözleşme yapısına sahiptir.
Arsa Sahibinin Yükümlülüğü: Gayrimenkul Satış Vaadi veya Gayrimenkul Satış Sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin yükümlüğü olan arsa payının yükleniciye devri Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi gereği resmi şekilde yapılmalıdır. İlgili madde gereği kat karşılığı inşaat sözleşmesinde devir işlemleri resmi şekle tabidir. Ayrıca sözleşmede değişiklik yapılacağı takdirde de değişikliğin resmi şekilde yapılmasını aramıştır. Türk Borçlar Kanunu 213. maddesinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağından bahseder. Asıl sözleşmenin bir parçasını oluşturan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından düzenlenmesiyle resmi şekil şartı sağlanmış olur.
Sözleşmenin Sona Ermesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kendisinden doğan bütün borçların ifa edilmesiyle sona erer. İfa ile sona eren, taraflar arasındaki borç ilişkisi olmayıp, sözleşmenin konusu olan edimdir. Bu sözleşmede ifanın gerçekleşebilmesi için sözleşmede belirtilen koşulların yerine getirilmesi gerekir.
Diğer tüm sözleşmelerde olduğu gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sona erdirme; kanunen veya sözleşme ile öngörülmüş bulunan sona erdirme hakkının kullanılması ile söz konusu olmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart Uygulaması
Cezai şart, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Cezai şartın amacı borçlunun kararlaştırılan edimi zamanında ve sözleşmeye uygun şekilde yapmadığı takdirde alacaklının uğrayacağı zararı karşılamaya yönelik bir güvence sağlamasıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şartın kullanım amacı, yüklenici konumunda olan müteahhiti arsa devri karşılığında yapmayı taahhüt ettiği bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim etmemesi durumunda belirli bir ekonomik yaptırıma maruz bırakmak ve alacaklının muhtemel zararlarının önüne geçmektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkemenin Belirlenmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak arsa sahibi ile müteahhit arasındaki davalara genel yetkili mahkeme olan asliye hukuk mahkemesinde bakılır. Tacir olmayan arsa sahibi ile tacir sıfatını taşıyan yüklenici arasındaki dava ticari mahiyette değildir. Ancak arsa sahibi ve yüklenici müteahhidin her ikisinin de Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sıfatını haiz olmaları halinde söz konusu uyuşmazlık bakımından görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.
Saygılarımla,
Av. Fatih Efe ÜNAL
avfatihefeunal.com 